IVA en reformas de vivienda: cuándo es el 10 % y cuándo el 21 %

Pones el 10 % en un presupuesto porque «siempre se ha hecho así», el cliente firma y meses después Hacienda te dice que tocaba el 21 %. La diferencia la pagas tú, porque al cliente ya no se la vas a cobrar. Y al revés: si pones el 21 % cuando tocaba el 10 %, tu precio sale un 10 % más caro que el del reformista de enfrente y pierdes la obra.

El IVA reducido en reformas tiene tres requisitos claros. Te los explicamos con números y con los casos que más dudas dan en obra.

Los tres requisitos del IVA al 10 % en reformas

Lo regula la Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 91.Uno.2.10º. Se aplica a las obras de renovación y reparación de viviendas o partes de viviendas cuando se cumplen los tres requisitos a la vez:

1. El cliente es un particular que usa la vivienda para sí. Persona física que no actúa como empresario o profesional y que destina la vivienda a uso particular. También vale una comunidad de propietarios cuando la obra es en el edificio de viviendas.
2. La vivienda tiene al menos dos años. La construcción o la última rehabilitación tuvo que terminar como mínimo dos años antes de que empiece tu obra.
3. Los materiales que aportas no pasan del 40 %. El coste de los materiales que pones tú no puede superar el 40 % de la base imponible de la obra.

Si falla cualquiera de los tres, la obra entera va al 21 %. No hay término medio.

La regla del 40 % de materiales, con números

Este es el requisito que más errores provoca. La cuenta es sencilla: coste de los materiales que aportas dividido entre la base imponible (el precio de la obra sin IVA).

En la reforma A el cliente paga 11.000 € con IVA. En la C, con la misma base, paga 12.100 €. Son 1.100 € de diferencia por 1.000 € más de material. Si en la C pones el 10 % por costumbre, esos 1.100 € te los puede reclamar Hacienda a ti.

Qué cuenta como material aportado

Cuenta todo lo que compras tú y queda incorporado a la obra: azulejo, cemento, adhesivos, tubería, cable, mecanismos, plato de ducha, sanitarios, grifería, pintura, pladur. Se toma el coste del material, no el precio al que lo repercutes en el presupuesto.

No cuenta lo que compra directamente el cliente. Si él paga los sanitarios en la tienda y tú solo los colocas, ese importe no entra en tu cálculo ni en tu base imponible.

En un baño de gama media es fácil rozar el límite. Mira el desglose de precio de una reforma de baño por partidas: plato de resina, mampara, inodoro, mueble y grifería suman rápido. Con calidades altas y poca mano de obra, el 40 % se pasa sin darte cuenta.

Electrodomésticos y muebles de cocina

Aquí hay que ir con cuidado. Cuando suministras muebles de cocina, armarios o electrodomésticos como una venta aparte, sin que formen parte de la obra de renovación, lo normal es que esa entrega vaya al 21 %. Si van integrados en la obra, cuentan como material aportado y suman para el límite del 40 %.

Hacienda ha resuelto consultas en los dos sentidos según cómo esté planteada la operación. En una cocina con mobiliario y electrodomésticos de cierto importe, consulta con tu gestor antes de cerrar el tipo de IVA.

Cuándo va al 21 % sí o sí

• Locales, oficinas y naves. El tipo reducido es solo para viviendas.
• Cliente empresa o autónomo que actúa como tal. Si la factura va a una sociedad, o el autónomo hace la obra para su actividad (por ejemplo, una consulta en su piso), va al 21 %.
• Vivienda alquilada en la que quien encarga la obra es el propietario que la alquila. Hacienda suele entender que el arrendador actúa como empresario, así que el 10 % normalmente no aplica. Es un caso con matices: confírmalo con el gestor.
• Vivienda con menos de dos años. Aunque el cliente sea particular.
• Materiales por encima del 40 %. Toda la obra.

Obra nueva, rehabilitación y obras de accesibilidad

No hay que confundir la reforma con otros casos que también pueden ir a tipos reducidos, pero por otra vía.

Construcción y rehabilitación de edificios

La construcción de viviendas y la rehabilitación de edificaciones contratadas directamente con el promotor tienen su propio régimen al 10 % (artículo 91.Uno.3.1º). La rehabilitación, a efectos de IVA, es una obra de envergadura: más de la mitad del coste del proyecto va a consolidar o tratar estructuras, fachadas o cubiertas (u obras análogas) y el coste total supera el 25 % del valor del edificio. Una reforma de cocina no entra aquí. En estos casos no se aplica la regla del 40 % de materiales.

Adaptación de vivienda por discapacidad

Algunas obras de adaptación de la vivienda de personas con discapacidad pueden tributar al 4 %, con requisitos de acreditación concretos. Es un supuesto específico. Si te llega un encargo así, pide la documentación al cliente y revisa el caso con tu gestor antes de presupuestar.

Qué tienes que guardar para aplicar el 10 %

Si Hacienda revisa, eres tú quien tiene que justificar el tipo reducido. La práctica habitual es pedir al cliente una declaración firmada que diga:

• Nombre, DNI y dirección de la vivienda.
• Que es persona física y no destina la vivienda a una actividad empresarial o profesional.
• Que la vivienda es para uso particular.
• Que la construcción o última rehabilitación terminó hace más de dos años.

Guárdala con el presupuesto aceptado, la factura y las facturas de compra de material. Con eso puedes demostrar el porcentaje de materiales si te lo piden.

Cómo ponerlo en el presupuesto

El presupuesto tiene que dejar claro el tipo de IVA desde el principio. Si cambias del 10 % al 21 % cuando el cliente ya ha dicho que sí, pierdes la confianza y a veces la obra.

1. Separa materiales y mano de obra en cada partida. Así calculas el porcentaje de materiales sin rehacer cuentas.
2. Pregunta en la visita si la vivienda es suya, si vive en ella y qué antigüedad tiene. Son tres preguntas y te ahorran el disgusto.
3. Indica el tipo aplicado y por qué. Una línea del estilo «IVA 10 % según art. 91.Uno.2.10º LIVA, previa declaración del cliente» basta.
4. Si una parte va al 21 % (por ejemplo, los muebles de cocina vendidos aparte), lo más limpio es sacarla a un presupuesto separado.

En Obryx el IVA se elige para todo el presupuesto con un botón: 21 %, 10 % o 0 %. El cliente ve el total con IVA en su enlace, lo revisa y firma con su nombre y DNI. Esa firma deja constancia de que aceptó el precio con el tipo indicado. Si quieres repasar el resto de la estructura, aquí tienes cómo hacer un presupuesto de obra paso a paso.